《新地产》采访梁井宇谈都市综合体

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原文刊于《地产NEW HOUSE》2009年11月刊
链接:http://www.xindichan.com.cn/article_16082.html

下一秒,切换城市

谈到大都会的综合体建筑,就不能不以轨道交通为前提。在西方一些发达国家,都会综合体必然生长在轨道交通的节点上,这里的地域价值往往是城市的至高点。

曾经一位荷兰的建筑师朋友得意洋洋地向我宣扬他的最新建筑作品,这是一栋矗立于火车站之上的住宅,而他做的最大贡献就是让住户的每一部电梯都能直接 通向火车站的站台,因此,这栋房子可以卖的很贵。但是在中国,这样的房子恰恰就不值钱了。从火车站一出站,家家户户的门就在那里,这种居住环境在中国人传 统的居住理念中称得上“可怕”了。

这种对居住价值的判断有赖于人们思维观念的转变,更要依赖火车站功能的转变。当火车站的功能变成人们上班、通勤等短途运输的时候,当火车与城市轨道 交通高度互联的时候,上盖物业的价值才能被放大、认可。

在荷兰、德国的一些城市,火车与地铁已经达到高度融合。发达的轨道交通网络让人分不清楚自己乘坐的到底是火车还是地铁。一座站台上并行铺开许多条轨 道,也许相邻的两条轨道一条是地铁,而另一条就是火车了。没准一下秒钟,乘客就已经置身于另一个邻邦的国家。日本也是如此,还在东京市内搭乘着山手线,下 一秒钟就已经置身于新干线,抵达京都了。我们的京津城际快线也因为与4号线联通,才发挥了其真正的价值。当火车转变成都市短途通勤工具的一部分,与地铁有 机结合,才能发挥真正枢纽交通的最大化价值。

具备这种完善便利的交通条件以后,这个都会综合体才具备了吸收、疏散大量人流的能力。而这种迅速吞吐人流的能力,也是都会综合体理应具备的功能之一。

而北京的城市控规并没有前瞻到以轨道交通的发展为前提,而是依赖一种简单的都市美学进行开发。中心的紫禁城低矮威坐,围绕着它向四面八方延展的建筑 越来越高。甚至到五环外还全部都是高层建筑。城市外围密度过大,中间就像一个盆地,内核并没有多少人居住。人为导致城市内部交通压力不断增大。

垂直生长的都会逻辑

刚从地铁站上升到地面,就立刻被一簇一簇的高层建筑封锁住了视线,这几乎是东京每个地铁站口登陆地面后的景象。随着与地铁站距离的拉远,建筑的形态 才会越来越矮。国土面积越小的国家,越珍惜自己的土地,那里的轨道交通枢纽是高密度、高海拔的综合体建筑的“高发”地带。

在地铁交通的节点上,垂直向上发展一个迷你城市,这是都会综合体的功能高度集约化的形态,也成为现今这种项目营建的趋势。把所有的城市功能区集中在 一个点建设,通过一部电梯,就能到达商业、写字楼、酒店、住宅、休闲文化等城市的各个功能空间。人们不用再利用路面交通进行空间转换,一个垂直的都会综合 体就能满足他们全部的生活需求。城市的路面交通压力被大大地削减了。在日本,就有许多诸如六本木这种“垂直城市”的成功的案例。

做都会圈子的“粘合剂”

综合体不仅仅自身要有完善的功能规划,它最好还要具备把周围建筑的功能整合、吸引、联系在一起的能力。有些单体项目其实并不是综合体,但它通过巧妙 的功能设计,能够吸附同区域内的其他项目,共同形成一个繁荣的都会综合圈。

北京的三里屯VILLAGE就是一个很有趣的案例。其四周有三里屯SOHO、酒吧一条街、3.3服饰大厦和一些老的居住社区。三里屯VILLAGE 就是像一块强力胶,把周边项目的功能都“粘”过来。它的项目中设计了很多户外的通路和公共空间,从建筑群落的每一边,都能随意穿行进出。从3.3服饰大厦 可以穿过这里,到达潘石屹的三里屯SOHO,从西边酒吧街,也可以穿过这里到达另一侧的居住区。它把自己做成桥梁,吸引人们利用自己的地方穿行。虽然称不 上综合体建筑,但它利用了综合体吞吐人流的概念,把城市原有的功能布局从新设置,既带活了周边,又使自己成为这个区域真正的核心。但唯一的遗憾,就是缺少了轨道交通的支持。

有很多国内项目的开发者,不愿意在自己的项目中留出公共空间。他们认为,为了营造公共空间而牺牲自己的经营空间是一种利益的损失。在西方一些发达国 家的城市规划中,有明文的条例规定:当开发商自己花钱买地开发公共空间,政府会给予相应的回补。比如地面空间让出100平米的公共空间,建筑物就允许在高 度上增加200平米或300平米的内部空间。

公共利益、私人开发和城市管理,这三者是密不可分的合作关系。公共利益又是介于私人开发和城市管理之间起协调作用的部分,因此公共空间做得好对二者 都是互利的。

精致化开发 城市复兴的机会

在北京打造城市综合体或营造联动的综合性域生活圈是未来的发展趋势,是把北京现有城市格局向良性方向改善的一条捷径。

今后的地产开发必然会走一条精致化的路线。城市的复兴总始于曾经辉煌的老牌区域。北京城市中心还有很多成熟空间可以进一步作精细化开发。西单大悦城 的成功就是个好案例,它把以前杂乱的销售手机的广场,整合成现在的小型综合体,同时带动了西单这个老牌区域的活力升级。

在一个成熟区域见缝插针,改造城市现有项目,这是一种更有效率的开发模式。而现在很多开发商都认为这些城市中心的黄金地段已经开发饱和,所以打算去 更远的郊区或二三城市,重复以前粗放式的开发路线。这样终究有一天,会被北京、上海这种一线城市淘汰出局。

现在的北京并没有像巴黎、伦敦这种老牌都会城市发展的那般成熟,它的城市核心隐藏着很多的机会,每个地方都有进一步升级的可能性。因此精细型、高技 术含量、专门化的开发模式才是城市项目营建者今后该走的路线。

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